1、物流地产受多维驱动蓬勃增长

物流地产需求的不断释放来自多维驱动的助力。国民经济水平不断提高，居民消费的不断升级、新零售模式的兴起推动了线上线下渠道的融合，以及电商的成长和渗透过程，而这些都对物流地产的要求逐步提高。伴随着物流业务外包的需求上升，第三方物流规模也在稳步扩张。高新技术产业和装备制造业的高速发展，也为物流地产的成长提供新动力。

消费是经济稳定运行的压舱石

2020年中国不仅成为全球唯一实现经济正增长的主要经济体，GDP总量也实现了百万亿元（人民币）的历史性突破。尽管全年消费增长为负，但随着新冠肺炎疫情得到有效控制，消费对经济增长的拉动作用逐季回升，三四季度增速已转正，且接近前几年的正常水平。此外，尽管受疫情冲击，但最终消费支出占GDP比重达54.3%，高于资本形成总额占GDP比重11.2个百分点，为近年来最高水平。消费仍然是经济稳定运行的压舱石。

同时，十九届五中全会明确提出了“加快构建以国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。 促进消费、扩大内需成为中国未来经济发展的重要引擎之一。

内需增长推动 第三方物流

2010年至2020年，中国消费品零售市场虽增速放缓，但长期前景向好。

物流地产作为零售供应链中的重要一环，在提升零售企业物流配送效率，提升消费体验等方面有着重要的 作用。因此，消费需求的拓展将会持续推动物流地产的需求。而第三方物流企业因其专业化、低成本、高 效率成为大多数企业的首选。2020年中国第三方物流规模约为3310亿美元，2013年至2020年的复合增长率达到16.6%。未来随着消费的增长，企业对于第三方物流的需求也将持续增长，带动物流地产的需求。

电子商务拓展利好 物流发展

近年来，电子商务的不断拓展，实物商品网上零售额的总量及其占社会零售品消费总额的比重不断增长，也从另一个方面推动了物流行业 的发展。在电子商务中，除少数数字化的书籍音像产品可以通过网络直接传输之外，绝大部分商品极大程度上依赖于物流配送，物流毫无疑问是实现电子商务的保障。此外，新冠肺炎疫情之后线上直播带货服务迅速拓展，已经成为了电子商务服务需求的中坚力量之一。

值得注意的是，伴随B2C的线上购物需求持续攀升，除大型平台电商之外的垂直电商愈加重视供应链的效率及稳定，这类租户将对现代化、标准化的物流地产保持较大租赁需求，并对物流地产配备的设施提出更高要求。

传统零售和制造业 坚实支撑物流需求

2020年年初因受到新冠肺炎疫情的影响，中国社会消费品零售总额呈现负增长。但在2月份后增速就呈现V型反弹，于8月份恢复增速正增长，彰显出零售消费市场的良好韧性，也为物流行业的需求提供坚实的支撑。

同时，中国制造业PMI于2020年3月迅速回升至52%，并 持续保持在荣枯线以上，显示制造业增长平稳，保持上升势头，为物流地产租赁需求提供稳定驱动。

此外，2020年中国电气机械和器材制造业、汽车制造 业、通用设备制造业以及医药制造业工业增加值增速表现突出，意味着中国制造业逐步向产业价值链的中高端迈进。物流地产是制造业企业的刚性需求，而高端制造业的蓬勃发展也将会带动高端物流地产的需求 增长。

新兴驱动力蓬勃发展 不断衍生物流新需求

在中国消费市场提质扩容的大背景之下，叠加新冠肺炎疫情的推动， 物流地产行业衍生出了前文传统驱动力之外的新兴驱动力。

冷链物流

因消费加快升级，适冷产品的需求越来越多，过去十数年中国对于冷链物流的需求增长强劲。

与发达国家相比，中国冷藏仓储存量的绝对数量较大，但由于中国人口基数 较大，导致我们的人均冷藏仓储容量目前仍然处于较低水平。根据全球冷链 联盟（GCCA）的数据显示，2018年中国的人均冷藏仓储容量仅为0.132立方 米，与发达国家人均0.3-0.5立方米的水平相距甚远，仍有较大增长空间。

生鲜电商

随着中国城镇化发展和居民消费水平的不断提升，国民对生鲜食品的需求越来越大。而2020年以来的新冠肺炎疫情影响全国，“线上下单、生鲜到家”的安全性和便利性，让广大消费者充分感知生鲜零售平台所提供的服务价值，生鲜电商迎来了井喷式发展。

医药医疗

另一方面，医药行业在人口老龄化进程和居民收入水平提高的过程中得到快速发展，冷链物流作为医药产品的主要存储及流通方式，其需求也相应高速增长。此外受到新冠肺炎疫情的影响，生物医药等产业对于物流地产的需求也料将增加。

社区团购

在新冠肺炎疫情的影响下，社区团购又一次成为了各路资本争相追逐的风口。社区团购的核心价值在于集中化订单，从而提升整体履约效率。其采购成本优势较大， 但物流配送是关键痛点。因此，物流环节是社区团购的核心业务模块，直接影响平台、消费者、供应商三方利 益。随着互联网巨头的纷纷入局，社区团购的物流配送成本和管理问题将得到有效改善。据估计，2022年中国社区团购市场规模将会超过人民币1000亿元，自2019年以来的复合增长率超过44%。

2、物流地产市场格局：城市群造就核心物流枢纽，卫星城承接外溢需求

中国仓储物流设施库存总量大，但现代化设施占比较低。从总量上看，中国仓储物流设施总库存约10亿平方米，低于美国，但高于日本、德国和澳大利亚等 国；从人均面积的角度，中国当前人均仓储物流设施库存不及1平方米，仅相当于美国和日本的20%左右； 从结构上看，由于行业发展历史较短，中国现代仓储物流设施库存占比仅7%，低于一般发达国家水平，但也意味着未来提升空间较大。

非保税高标库市场存量

随着区域经济一体化，我国约70%的非保税高标库存量集中于长三角、成渝、珠三角和京津冀城市群。从需求端看，大型城市群的发展将持续推动消费提质扩容，加速核心城市物流地产需求增长；在供给层面，当前物流地产用地供应日趋紧张，核心物流城市高标库市场长期供不应求，周边卫星城受益于需求外溢，有望获得稳健发展。

长三角

仲量联行评估咨询服务部统计数据显示，当前长三角集中了全国32%的高标库存量 面积。上海作为长三角的中心城市，仓储市场保持较高需求，存量位于长三角首位， 占长三角比重的29%；然而，短期内上海仓储用地供不应求的趋势难以逆转，昆山、常熟、太仓、嘉兴等上海卫星城市借力日益完备高效的配送网络得以承接上海外溢需求，市场得到快速发展。上述四城的高标库存量之和已接近上海规模，总共占长 三角比重达到 24%。

京津冀

当前京津冀地区的高标库面积存量占全国比重10%。其中北京占京津冀地区的比重超过25%；得益于经济、区位和交通等优势，作为京津冀中部核心功能区的天津已成为区域内的物流中心，其高标库存量占比京津冀地区总体存量超过半数。值得注意的是，天津高标库市场出租情况尚未达到主要二线市场的平均水平，意味着天津高标库 市场或存在供给过剩的局面。廊坊目前占京津冀地区的比重为6%。展望未来，随着北京疏解“非首都功能”，天津廊坊有望进一步迎来高标库市场发展窗口，但同时也需要关注市场吸纳水平，有效平衡供需关系。

珠三角

珠三角高标库面积存量占全国比重11%。与上海之于长三角的区域核心物流枢纽地位不同，广深高标库供给较为紧张，两地合计面积存量占珠三角的比重为35%，而佛 山、东莞两地的占比超过广深并达到52%。展望未来，受益于交通一体化建设所释 放的高标库需求，位于广深中间区位的东莞将保持较佳优势，未来高标库市场潜力可期。

成渝

伴随“一带一路”战略的持续推进和中西部地区营商环境优化，叠加人力、土地成本优势持续凸显，中西部对外部产业的吸引力正逐步增强。近年来成渝城市群大量建设高标库项目，高标库存量面积占比全国16%。值得注意的是，虽然中西部高标库市场随着经济崛起存在长期发展空间，但短期内面临供应过剩风险。

非保税高标库市场租金

主要原因在于，一方面核心物流枢纽卫星城市可以很好地承接核心城市的溢出需求；另一方面，部分二线城市的供应较大，但需求疲弱，租金和出租率均承压。

不同层级城市的高标库市场租金呈现一定程度分化。 一线城市需求强劲，当前其高标库市场平均日租金为1.56元/平方米。展望未来，在一线城市物流地产用地供给日益紧俏的情况下其日租金有望保持在较高水平。而核心物流枢纽卫星城，如佛山、廊坊、东莞、昆山、太仓、嘉兴、常熟、惠州等地的平均日租金约1.1元/平方 米，表现优于大部分二线城市。根据仲量联行评估咨询服务部数据显示，部分二线市场的租金表现低于核心物流枢纽卫星城市，平均日租金为0.9元/平方米。

非保税高标库市场 出租情况

出租情况直接反映市场租赁需求，同时也是决定租金水平的重要因素。高标库的需求情况与所在区域的经济基础、产业结构和交通条件密切相关。结合空置率来看，一线城市及其卫星城出租表现较好；部分中西部二线城市由于电商经济低于全国平均水平、制造业向高端化转型升级相对较慢，导致市场需求不足，出现出租情况欠佳的市场表现，短期存在供应过剩风险。

非保税高标库市场 资本化率

资本化率的水平反映市场对该城市投资回报、风险敞口 等因素的判断。根据仲量联行评估咨询服务部的数据显示，备受投资人青睐的北上广深的高标库市场平均资本化率为5%，明显低于二三线城市资本化率水平。同 时，需求外溢驱动核心物流城市周边卫星城发展，其资本化率水平亦低于部分中西部、环渤海二线城市，仅高出一线城市0.25至0.75个百分点。而部分二线城市，如沈阳、重庆等地或由于短期呈现供过于求的风险，投资者在布局该区域时往往要求更高的资本化率。

3、物流地产日益受到投资者青睐

通常物流地产的投资回报率高于其他商业地产资产，因此一直吸引着国家主权基金、养老基金和保险资金等长期资本的青睐。 根据仲量联行评估咨询服务部的统计数据显示，在国际主要城市，物流地产的资本化率表现均优于办公楼物业和无风险投资收益。而美国房地产投资信托委员会的数据显示，在1年期、3年期和5年期的投资周期中，物流地产的无负债投资回报率也远高于其他物业。

4、物流地产开启加速模式

2020年，由于全国大部分主要城市的办公楼租赁市场进入了供应周期，叠加新冠肺炎疫情的影响，越来越多的投资者将目光转向了物流地产。中国物流地产占大宗 物业投资的比重较2019年的5%上升到2020年的14%。

近年来，投资者除了以资产收购的形式进入物流地产之外，越来越多的以合资项目或者战略合作的形式布局物流地产。

2020年全球单一资产类别基金募集中，物流地产也是最受投资者青睐的资产类别，有 48%的资金都集中在物流地产上。投资者对于物流地产的热情料将持续数年。

5、物流地产展望

物流地产需求的不断释放来自多维驱动的助力。国民经济水平不断提高，居民消费的不断升级、新零售 模式的兴起推动了线上线下渠道的融 合，以及电商的成长和渗透过程，而 这些都对物流地产提出了更高的要求。伴随着物流业务外包的需求上升，第三方物流规模也在稳步扩张。 高新技术产业和装备制造业的高速发展，也为物流地产的成长提供新 动力。

“最后一公里”的需求 促进“仓店一体化”发展

消费不断升级对物流配送的要求也将越来越高， 对配送服务时效性和准确性有更高的要求，对于 配送的产品需求也将呈现越来越多样化的趋势。“最后一公里”的配送将会成为各个物流企业鏖战的必争之地。这里的“最后一公里”是配送的最后一个环节，是指快件从中转站到顾客手中的最后一段距离，并不是指严格意义上的一公里。 仲量联行评估咨询服务部分析，这“最后一公里”的配 送需求不断升级和完善过程将会促进“仓店一体化”成 为物流地产的发展趋势之一。“仓店一体化”模式以门店为中心，门店既是小型“生鲜超市”，又是线上配送的仓储中心。随着消费需求的不断升级，即时消费供给的本地化趋势也越来越明显，很多线上销售的产品并不需要纯电商的仓库远距离发货，从靠近消费者的最近实体店发货反而成为更节省成本且更便捷的配送方式。 而“仓店一体化”的配送，也将在扩大线上服务范围的同时，提高门店的坪效。比如盒马生鲜就是典型的仓店 一体生鲜电商。线上订单通过自动传送带传至配送仓， 做合并订单、打包，确保10分钟之内完成拣货装箱，然后交给配送员统一送出，做到门店附近3公里范围内可实现最快30分钟送达。基于仓店一体化的优势，盒马鲜生成熟店铺的年坪效可以达到5万元，远高于传统超市。

投资者对物流板块关注度 持续提升带来格局上的变化

投资者对于物流地产的关注度将会持续提升，由此将会给物流地产格局带来如下变化。 首先，物流地产的投资需求不断增加，这将会促使该领 域的资本化率下行。其次，“最后一公里”配送需求的不断提升以及仓店一体化的趋势，或将给城市中部分运营不善的百货商场带来一丝转机。例如美国梅西百货在 2020年将旗下的2家百货公司改成了物流配送中心。近日，亚马逊也正计划将西尔斯百货的部分门店改造为亚马逊的配送中心。一方面对于亚马逊而言，在居民区附近设立更多的配送点可以加快最后一公里的交付；另一 方面，对于业主方而言可以获得一个稳定的长期租户， 可谓是双赢的局面。这或将给国内运营压力较大的部分 实体零售业主带来一个全新的角度和出路。

公募REITs的落地带来 公募REITs带来历史性机遇

公募REITs的正式落地无疑给中国商业地产带来历史性的机遇，物流地产也不例外。 首先，REITs的正式落地将会丰富物流地产的退出渠道， 形成“投资、建设、运营、退出”的可持续性闭环。对 于资产持有人快速回笼资金，实现项目融资有着非常重要的作用。 其次，REITs有助于物流地产长期价值的发现，可以成为物流资产定价的“锚”。大宗市场的交易价格与REITs市 场的定价将会有趋同性和内生相关关系。因此，REITs的 落地将会有助于稳定资产价格，并且推动投资者进行长期价值投资。 最后，REITs的股息收益率和股价升值，以及对投资人的 吸引力，在很大程度上取决于其底层资产组合在整个生命周期内的积极资产管理。因此随着公募REITs的落地和推广，底层资产管理的重要性也将日益凸显。公募REITs 即将开启不动产资管的新篇章。而作为带动经济和消费升级的重要基础设施，物流地产将成为这一篇章中的重 要序曲，吹响中国资管新时代的号角。

结语

改革开放40多年以来，中国经济持续高速发展，而物流地产作为商业的血管，也随之高速发展。2021年是中国十四五规划的开局之年，在《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要（草 案）》指出，要建设现代物流体系，加快发展冷链物流，统筹物流枢纽设施、骨干线路、区域分拨中心和末端配送节点建设，完善国家物流 枢纽、骨干冷链物流基地设施条件，健全县乡村三级物流配送体系，发展高铁快运等铁路快捷货运产品，加强国际航空货运能力建设，提升国际海运竞争力。这对物流业发展提出了新要求，尤其是要降低成本，提升智慧化、智能化水平。中国物流地产市场也将迎来全新的发展格局和机遇，未来可期！